Comprare casa : come affrontare l'avventura.

Come comprare casa?

Cercare una casa da acquistare a Pistoia e Prato (e anche altrove) è sia una gioia che uno stress, farlo nel modo corretto aiuta a bilanciare questi due componenti, proviamo a ordinare le idee e capire come cercare casa nel modo più appagante e meno stressante possibile, mettetevi comodi:

Individuare bene le proprie esigenze primarie quando si cerca casa

Quando cerchi casa puoi individuare le motivazioni per le quali lo fai, i desiderata, cioè quello che vorresti dalla tua nuova abitazione, e le cose alle quali non puoi rinunciare. Per chiarirsi meglio proviamo a fare degli esempi:

  • Motivazione:
    • cerco casa perché voglio vivere rendermi indipendente.
    • cerco casa per andare a vivere con il mio partner/coniuge.
    • cerco casa come appoggio per lavoro.
    • cerco casa per stare con la mia famiglia.
    • cerco casa perché...
  • Desiderata:
    • voglio il giardino esclusivo con vista panoramica
    • voglio la casa assolutamente in via ….
    • voglio poterci portare tutti i vecchi mobili
    • voglio che sia rustica e con camino
  • Caratteristiche necessarie:
    • piano o ascensore (non salgo bene le scale)
    • numero camere
    • vicinanza al lavoro o ai mezzi pubblici (non ho patente)
    • ecc..

Sapere perché stai cercando, come e cosa ti aiuta certamente ma c’è un aspetto che devi individuare subito bene:

Quello che NON vuoi assolutamente dalla tua nuova casa! Quindi preparati una lista delle cose che non vuoi dalla tua nuova casa, ad esempio :

  • non deve essere isolata
  • non deve avere accesso difficile
  • non deve essere in quella determinata zona (e qui va analizzato i perché)
  • non deve esser vicino/lontano da…
  • altre cose che non vuoi ...

Analizzate motivazioni, desideri, speranze e bisogni inderogabili si comincia a farsi i conti in tasca:

Quanti soldi posso/voglio mettere in gioco per acquistare casa?

Se hai soldi liquidi disponibili in buona parte il conto è facilitato, ma se comunque devi fare affidamento su una parte più o meno consistente di denaro ricavato da mutuo allora devi fare una consulenza con un mediatore creditizio, oltre che andare dalla tua banca, fare analizzare la tua capacità debitoria e confrontare le soluzioni prospettate.

Ciò significa parlare con il mediatore creditizio mettendo a nudo tutto: finanziamenti in atto, debiti con il fisco se ci sono, redditi ecc., il tutto al fine di individuare subito su quanti soldi puoi davvero contare e sopratutto le operazioni da fare ed i costi: ricordati che le banche pretendono assicurazione sull'immobile a loro beneficio ed il costo della stessa è da calcolare nell'importo che la banca ti eroga.

Con noi puoi fare tutto questo grazie a Mediatori Creditizi che, senza impegno ne costi, ti offriranno una consulenza gratuita per te, mediatori che pagherai solo se deciderai di affidarti a loro e nella misura che concorderai direttamente con loro. Contattaci adesso per fissare una consulenza.

Chiariti questi punti e messo a fuoco il budget siamo pronti per iniziare la ricerca.

Con o senza Agenzia immobiliare?

Come trovare la casa dei sogni?

Per fortuna noi agenti immobiliari non siamo obbligatori nel mercato, quindi c’è ampia libertà di fare a meno di noi, tuttavia la cosa potrebbe rivelarsi non sempre redditizia nè efficace, il detto "risparmio la provvigione" non sempre corrisponde a risparmio, anzi, spesso corrisponde ad affari perduti e perfino a soldi perduti.
Ma analizziamo un pochino cosa ci offre il mercato ed i canali di marketing a nostra disposizione.

Annunci cartacei

Sono ottimi per mantenere le referenze degli agenti e i dettagli delle offerte (hai tutto in mano già) ma hanno alcuni difetti intrinseci del mezzo: hanno un ritardo nella pubblicazione (io mando l’annuncio oggi e esce la prossima settimana come minimo), non sempre quando li trovi in giro sono l’ultima pubblicazione e altro... ottimi per farsi una idea e magari contattare le agenzie, avendo praticamente tutti i recapiti o quasi in un unica rivista.

Portali immobiliari

Ci sono moltissimi portali immobiliari, dei quali 2 maggiori e poi a scendere il resto, cercarci casa può esser divertente, e a volte perfino utile a raggiungere il risultato, ma devi sapere che su quei portali non vedi tutto il mercato (gli agenti ci mettono solo parte del portfolio, spesso i pezzi migliori non ci arrivano mai) e inoltre spesso non trovi nemmeno dati affidabili quando cerchi, perché i risultati sono falsati a pagamento, oltre a presentare enormi quantità di duplicati; in sostanza i portali sono sicuramente un buon mezzo per individuare immobili facilmente dal divano, ma non sono affatto il sistema migliore per cercare casa né per vedere tutto quello che offre il mercato.

Agenzie immobiliari

Le agenzie immobiliari sono molte, per te che cerchi è importante avere scelta, ma anche poterla gestire. Non esiste una formula infallibile, contrariamente a quanto si vuole far credere, spesso accade che ti trovi benissimo con un agente immobiliare ma poi compri con un altro.

Scegli quindi tra agenzie che possano darti scelta e che siano collegate a altri agenti, per avere scelta e referente unico, senza disdegnare di metter un occhio sul web per vedere anche qualcosa dagli altri agenti, mi piacerebbe dirti di rivolgerti solo a noi, ma tu devi guardare al tuo risultato, non al nostro ;) … puoi anche sottoscrivere un incarico alla ricerca, dove l’agente allora lavora per te in modo esclusivo e concentrato per cercarti casa in un determinato periodo di tempo, a tua scelta.

Girare da se e cartelli vendesi/affittasi.

Se hai tempo da “perdere” nella ricerca in prima persona dell’immobile puoi benissimo fare da te anche questa attività, ma aspettati notevoli perdite di tempo e delusioni. Ricordati che oggi il fai da te non è consigliabile, ed avere un occhio del mercato eserto, che solo gli agenti hanno, serve sempre e comunque per farsi una idea di come le cose vanno in realtà… in agenzia un salto ce lo farei lo stesso, se trovi casa da solo poi, avrai le idee più chiare e potrai anche far da solo conoscendo cosa invece devi far fare a professionisti e soprattutto, conoscendo il mercato.
Importante! Se ti affidi all'agente immobiliare dagli fiducia, perchè trattarlo da nemico è molto controproducente per i tuoi interessi, va be la prudenza, ma esser malfidati non aiuta a ottenere il miglior risultato, tutt'altro: se quindi non sei disposto ad affidarti a quell'agente, cambia agente o non andare nelle agenzie.

Ho trovato la casa che mi piace! E ora?

Ho trovato casa!

Una volta individuata la tua prossima abitazione, oltre a tenere a bada l’entusiasmo (fino al rogito) occorre cominciare a ragionare in modo freddo e scientifico, non prendere la trattativa sul personale e saper gestire la situazione mettendosi nei panni della controparte, sia per capire i margini della trattativa sia per capire la motivazione alla vendita (che un agente conosce sempre). Occorre saper lavorare di empatia ma si deve capire anche che si parte alla cieca, quindi ci mancano le informazioni che invece un agente immobiliare conosce, ecco che la trattativa quindi necessita di strategie differenti a seconda che la si faccia da soli o con una agenzia a assisterci.

Per spiegare meglio, se ci si approccia alla trattativa da soli e la si vuole portare in fondo senza vederla sfumare non solo per una questione di denaro, ma per un atteggiamento o un discorso sbagliato, occorre non partire ponendo sul tavolo solo difetti dell'immobile e aggredendo la controparte con offerte al ribasso e motivazioni di parte: si deve sicuramente esporre le proprie ragioni e spiegare il perché si offre quella cifra, ma sarebbe meglio partire da un dialogo che giri intorno al resto delle ragioni per le quali il venditore ha emesso sul mercato, capire quali sono le ragioni della vendita, cercare di entrare in sintonia con le sue esigenze, oltre a porre sul tavolo le proprie, cercare di allontanare l’ansia e la paura della perdita, approcciarsi con il giusto equilibrio tra desiderio e distacco.
Considerare che in una trattativa spesso vengono fuori situazioni di nervosismo e prepararsi a gestirle.
Prepararsi a gestire gli imprevisti, che spesso sono sorprese anche per il proprietario più zelante e preciso, a causa della complessità e inaffidabilità della burocrazia, che può mettere molti bastoni tra le ruote di chi vuole arrivare una conclusione serena di un affare.
Non affermare cose di cui non si è assolutamente certi dopo aver verificato: molti si approcciano alle trattative con piglio da esperti, affermando cose inesatte, talvolta perfino ridicole, su leggi e regole, sul mercato, su argomenti del quale si è sentito dire (es. "si paga solo il calpestabile" o "le imposte della compravendita le paga anche chi vende" e altre amenità che noi agenti spesso sentiamo trattenendo un sorriso): non fate l'errore di porre la trattativa su binari che non siete certi di poter seguire con benefici per l'affare. Anche voler correggere le scritture leggendo su internet crea danni indicibili, se non vi fidate, prendete un tecnico che vi aiuti a valutare come vi consigliamo sotto, ma non vostro cugino, o l'amico al bar, un tecnico serio che pagate.

Importantissimo anche dotarsi di un tecnico di parte, ma meglio sceglierlo ad accordi presi e sottoscritti, almeno in fase di proposta e accordo di massima, comunque prima della sottoscrizione del preliminare, se non si sono previste condizioni sospensive, o del rogito.
Perché prenderlo dopo aver intavolato e definito almeno gli aspetti primari della trattativa? Perché a differenza di noi Agenti Immobiliari, che NON vendiamo case ma ci occupiamo sopratutto di relazioni e di far concludere affari tra PERSONE, la forma mentis di un professionista come un Avvocato, un Geometra ecc. è quella di porsi a “difesa” del committente (tu) e cominciare la trattativa nel modo sbagliato:
dicendo cosa non va nella casa che si va a trattare e chiedendo solo garanzie per te che acquisti, che devono esserci, bada bene, ma vanno chieste e messo sul tavolo nel modo corretto per far si che tutto vada a buon fine, non hai idea di quante trattative saltano NON per il denaro, ma per tensioni mal gestite.

L’iter della compravendita.

In agenzia, gli agenti di casapistoia.it tendono ad “incanalare” la trattativa in un percorso preciso, assolutamente non obbligatorio ma seguito per semplice efficacia. Prima di metter la casa sul mercato viene raccolto documentazione e fatto i pre-controlli di rito (od il libro della casa) ma comunque l’acquirente viene guidato in una percorso che permette l’acquisto sicuro, con rischi sempre equilibrati al momento della trattativa stessa; prima del preliminare il cerchio protettivo si chiude rifacendo tutto l’iter di controlli con tecnico di parte acquirente al quale viene consegnata documentazione ed estremi oltre a deleghe per l’accesa i documenti: in questo modo è praticamente impossibile trovarsi a sottoscrivere un preliminare e poi avere brutte sorprese;

Questo iter può esser seguito anche da chi compra da solo, andiamo a descriverlo:

la proposta irrevocabile di acquisto:

La proposta è un atto unilaterale dove un soggetto comunica d un altro la sua volontà, irrevocabile fino scadenza, di offrire una somma di denaro a certe condizioni, pagata in certi modi, per un dato bene (immobiliare in questo caso). Si dice irrevocabile perchè chi la formula si impegna per un certo numero di giorni a tener fede a quanto proposto, a pena perdita del deposito cauzionale lasciato a garanzia. Semplificando molto, un esempio:

Io sottoscritto tizio e dati, offro 100mila euro per l’acquisto del tuo immobile posto in via dei sassi sgonfi, 0 che ti pagherò versandoti 30mila euro al preliminare entro il (data) e il resto in quest'altro modo … con saldo al rogito notarile che faremo entro il (data). L’immobile dovrà esser libero da vizi, evizioni trascrizioni ecc. ecc. Questa proposta è irrevocabile fino al (7giorni dopo) trascorsa tale data sarà da ritenersi scaduta e quindi….ecc. ecc.. A garanzia dell’impegno verso deposito cauzionale all’agenzia di euro 5mila intestato alla proprietà… (questo lo si fa in agenzia e serve sopratutto a dare forza all’impegno). Data Firma. *il testo sopra ha solo scopo esplicativo ed è assolutamente incompleto, sconsiglio di prenderlo ad esempio per sottoscrivere proposte.

A questo punto se il venditore accetta in pratica è come aver sottoscritto un preliminare e si deve provvedere a registrare all’agenzia delle entrate, ma manca la questione CONTROLLI e quindi dovremo inserirli nel processo: come?

Qui entra in gioco il tecnico, ma prima dovremo averne previsto l’opera inserendo una condizione sospensiva ai controlli stessi:
per evitare di trovarsi obbligati su immobile che ha dei problemi non scoperti in fase di controllo o sopravvenuti in seguito, si dovrà aggiungere alla proposta la condizione sospensiva che lega il versamento della caparra al momento in cui il tuo tecnico porta l’esito positivo dei controlli. In caso i controlli rivelino situazioni che possono pregiudicare aspetti della trattativa, la condizione prevederà la nullità dell'accordo sottoscritta, fatta salva la volontà delle parti di rinegoziare nuovo accordo sulla base dei nuovi elementi.
Il tecnico effettuerà quindi i controlli analizzando a fondo l'immobile sia di fatto, con rilievi sul posto, sia al comune, con analisi dei carteggi e delle pratiche edilizie in relazione allo stato di fatto, sia per la situazione in conservatoria e al catasto, per verificare la continuità delle trascrizioni o la presenza eventuale di trascrizioni pregiudizievoli, anche oltre i 20 anni se serve.


In pratica mettendo la condizione sospensiva nella proposta dove si lega il tutto ai controlli del proprio tecnico, si riduce il rischio al minimo, il tecnico costa di sicuro, ma nessuno può darti più garanzie di un tecnico che lavora pagato da te per trovare le magagne e chiedere al proprietario di risolverle ;) In Toscana inoltre il costo è praticamente obbligato (e meno male, abbiamo una conflittualità bassissima sui rogiti e post vendita grazie a questo), in quanto ogni acquisto è accompagnato da una relazione tecnica di parte che il Notaio pretende per rogitare.

Una volta superata la fase dei controlli e quindi versata la caparra non resta che aspettare il rogito.

La questione mutuo

In tutto il processo descritto sopra non abbiamo inserito volutamente la questione mutuo, già affrontata in fase preparatoria alla ricerca con la consulenza della propria banca e/o del mediatore creditizio di fiducia, che ci avrà dato gli elementi da cui partire nella nostra ricerca, ma ne parliamo ora perché merita una riflessione a parte.

Anche avendo avuto la fase di pre-screening con il proprio istituto bancario o con un mediatore creditizio, c’è da tener conto che la banca deve poi concedere il mutuo sul serio e lo fa con i suoi tempi (che variano a seconda degli istituti, della situazione reddituale e altro), tempi che vanno calcolati in fase di stesura di una proposta o comunque durante la formazione di un accordo).

A volte può esser consigliabile accertarsi di poterlo ottenere, in che tempi, e perfino legare al suo ottenimento la proposta con ulteriore condizione sospensiva, che va usata con moderazione e con precisione, indicando da quale istituto si attende risposta e soprattutto definendo un termine preciso oltre il quale le parti sono libere.

Nel caso, a tutela degli interessi anche del venditore, prevedere che lo stesso possa continuare a cercare acquirenti lasciandola sul mercato, è un ottimo equilibrio, permettendo a quest’ultimo di poter comunque non perdere tempo ne potenziali acquirenti. Ogni agente di CasaPistoia, comunque fino a scadenza della proposta del proprio cliente non ritira altre offerte, ma se l'immobile resta sul mercato come quasi sempre, può accadere che qualcun altro avanzi delle proposte tramite altri agenti: nel caso abbiamo una penale che permette alle parti di sciogliere l'impegno senza grosse conseguenze e a chi rimanesse escluso garantire il giusto risarcimento.

Anche per inserire una clausola sospensiva si deve farlo nel modo corretto, sopratutto considerando che gli istituti bancari spesso tendono a smentire le dichiarazioni dei loro funzionari senza alcuno scrupolo al minimo cambiamento della situazione reddituale o anche solo del raggiungimento di un obiettivo nell'erogato, quindi affrontare con molta cautela la questione è doveroso, oltre che conveniente, affidarsi a un mediatore creditizio è assolutamente consigliato.

Con l'aiuto di una Agenzia immobiliare e di un mediatore creditizio si può gestire anche situazioni non lineari.

La relazione tecnico-notarile (R.T.N.)

In Toscana e in poche altre parti d'Italia è d'uso, imposto dal notariato per consuetudine, far predisporre una relazione tecnica al Tecnico (di norma Geometra) della parte acquirente;
ecco perchè, poco sopra, abbiamo parlato del Tecnico del quale tu che acquisti devi dotarti, il costo sostenuto per i controlli si ripaga ampiamente ed è una tutela per te che compri casa o acquisti un immobile usato superiore a qualsiasi altra:
nessun tecnico controlla meglio di quello che viene pagato da chi acquista l'immobile, questi sapendo di lavorare per il compratore, cercherà di analizzare ogni problematica in ottica di tutela di chi lo ha incaricato, che è poi chi si tiene l'immobile.
Se i Notai stessi hanno voluto questa usanza, che poi è divenuta obbligatoria di fatto (senza una RTN non rogitano) per tutelare anche se stessi, tu che compri devi esserne contento, in quanto tutti i conflitti di interesse possibili vengono annullati per la tua più ampia tutela.


Il Tecnico che hai scelto per i controlli redige una relazione tecnica, dopo aver fatto i controlli sull'immobile e la consegna al Notaio. Solo dopo questo evento il Notaio comincia a redigere l'atto di compravendita.

Il rogito notarile

Dopo aver scelto il Notaio al quale rivolgersi, sia per conoscenza o dopo aver analizzato dei preventivi da vari Notai, si può andare alla conclusione dell'affare. Ricorda che il Notaio lo puoi scegliere anche dal momento del preliminare di compravendita in poi, e in alcuni casi sarà il Notaio stesso a redigere il preliminare, magari per trascriverlo ad esempio.
Fatto anche questo non resta che effettuare l'ultimo passo per comprare casa: stipulare l'atto di compravendita.
Dopo tutte le operazioni fatte sopra il rogito di solito è una passeggiata, un po' noiosa da effettuare, è vero, ma quando stai per firmare va posta tutta la necessaria attenzione a ciò che viene letto.
Se hai acquistato con l'aiuto di una agenzia l'agente immobiliare che ha seguito la compravendita sarà presente assieme al tecnico che hai scelto per i controlli.
Ricordati che in caso di mutuo hai da stipulare 2 atti e quindi è necessario farsi fare i conti dal notaio anche per quello, quindi quando chiedi il preventivo dei costi devi dirgli che prenderai il mutuo, se hai una agenzia ci penserà lei a fare tutto, sia a farsi dare preventivi, sia a comunicare con il Notaio che avrai scelto per far funzionare al meglio tutta la compra vendita.


Si sceglie il Notaio facendosi fare preventivi, se non si ha già qualche preferenza tra i Notai che si conosce e poi questi raccoglie il tutto, redige l'atto per la compravendita, l'eventuale atto di mutuo ed effettua il rogito.
Al notaio verserai le imposte dovute (registro o I.v.a. che siano) oltre a spese di bolli e accessorie, oltre l'onorario.

Le imposte

Per la tassazione alla quale è sottoposta la compravendita di immobili, sia in regime di registro che di I.v.A. vi proponiamo una tabella riassuntiva e la guida della Agenzia delle entrate scaricabile da qui .

schema delle imposte sull'acquisto di immobili

Congratulazioni! Hai comprato la tua nuova casa.

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