Come lavoriamo: cosa accade dalla acquisizione alla proposta di acquisto.

Tutto spiegato in chiaro: attenzione, per tua tutela chiedi sempre agli agenti con i quali hai a che fare come operano, in ogni fase, non tutti hanno le stesse metodologie operative.

Ve lo diciamo in modo chiaro, semplice e trasparente senza fronzoli o le solite promesse di professionalità eccetera eccetera.

PER IL PROPRIETARIO

Come ci hai conosciuto non importa

Ci puoi aver conosciuto in molti modi, tramite internet, attraverso le pubblicazioni di annunci, tramite i tuoi amici che ti consigliano e dei quali ti fidi o perché hai sentito dire che lavoriamo bene, comunque tu sia arrivato da noi non è importante, l'importante è che tu sappia come verrà proposto il tuo immobile agli acquirenti.

L'inizio del rapporto di collaborazione

Quando ci conoscerai probabilmente avrai già in mente una cifra da realizzare dalla vendita del tuo immobile, magari perché hai sentito il vicino che dice di aver venduto a una somma precisa o perché te la sei fatta stimare da qualcuno.
A noi va bene, non ci interessa importi il nostro punto di vista perché crediamo nel mercato; se vorrai effettueremo una stima del tuo immobile. Ogni cliente che sarà interessato al tuo immobile avrà da noi tutto l'aiuto possibile per far giungere il suo interesse e la sua offerta alla tua attenzione, tu sarai l'unico giudice, solo tu potrai dire che una proposta non è valida, rispetteremo solo il principio di precedenza su chi scrive per primo nero su bianco allegando un assegno, dimostrando la serietà del suo interesse, come si fa tra persone serie, come te.

Le vostre stime sono vincolanti per me?

Se vorrai, potrai conoscere la nostra stima del tuo immobile, stima che comunque faremo per uso interno, così da poterti chiarire a quanto corrisponde, secondo noi, il più probabile valore del tuo immobile in quel preciso momento: il momento nel quale la stima viene fatta è importante perché i tempi normali nel quale un immobile può stare sul mercato a volte sono lunghi (quasi sempre è direttamente proporzionale a quanto il suo valore è fuori da quello di mercato) e quindi il prezzo di acquisto ottenibile può cambiare nel tempo. La nostra stima non sarà vincolante per te, ma ricorda che un immobile fuori prezzo messo sul mercato di solito ha come effetto di aiutare quelli a prezzo ad essere venduti, prima. Solo nel caso di esclusiva, quando la nostra stima è distante alla tua richiesta, noi rinunciamo.

Devo firmare qualcosa o darvi esclusive?

Non ti verrà sempre richiesta esclusiva (vedi sotto), dovrai solo incaricarci senza alcun obbligo che non sia la reciproca correttezza e autorizzarci alla conservazione dei tuoi dati, da rilasciarci secondo le direttive del Garante della privacy, al momento della acquisizione, nella quale dove dovrai autorizzarci, se vorrai, anche alla pubblicità e all'uso di foto o video: la privacy per noi è un obbligo di legge, spesso sentiamo dirci che molte agenzie non la rispettano, noi sì e per noi è fondamentale che sia firmata.

Cosa devo fornirvi?

Ti verranno richiesti i documenti primari, tra i quali sicuramente l'atto di provenienza (il contratto con il quale l'hai comprato, o la successione o altro) e le planimetrie catastali o di progetto, ci sono altre cose che normalmente chiediamo ma queste sopra sono irrinunciabili. Per poter pubblicizzare l'immobile (ma anche per affittarlo o venderlo) dovrai fornire oltre alla certificazione degli impianti (se presente) anche la Certificazione Energetica dell'Edificio, quindi pensaci per tempo, magari con il Libro della Casa che ti forniamo noi, a tua richiesta.

Libro della casa?

Se vorrai potrai fare il libro della casa, con il tuo tecnico o con uno convenzionato con noi: leggi qui cos'è e a cosa serve.

Ho degli obblighi da rispettare?

Non avrai alcun obbligo con noi, fatti salvo quelli eventualmente sottoscritti con incarico in esclusiva; potrai in qualunque momento toglierlo dalla vendita senza nulla doverci in fatto di spese di pubblicità od altro, fatti salvi accordi differenti.
Ti chiediamo solo di porre molta attenzione al prezzo che le varie agenzie alle quali hai dato il tuo immobile mettono nella pubblicità: cerca di fare in modo che sia lo stesso, dovunque.

Lavorate in esclusiva?

Per lavorare con noi in esclusiva il tuo immobile dovrà essere in linea con le nostre stime. I nostri contratti sono chiari e di facile lettura e le nostre esclusive sono esclusive di gruppo, quindi lavorando con noi avrai un gruppo di agenzie a lavorare su tuo immobile e noi come tuo unico referente. Tutti i vantaggi dell'esclusiva con tutti i vantaggi dell'incarico libero.

Come operate nel proporre il mio immobile sul mercato?

Il tuo immobile verrà lavorato di continuo, ogni qualvolta le sue caratteristiche siano compatibile con quelle richieste da un acquirente noi lo proporremo, e prenderemo nota sia dei commenti che verranno fatti che dell'esito della eventuale visita, i canali attraverso il quale contattiamo i potenziali acquirenti sono molteplici e il lavoro molto complesso e basato sulla nostra conoscenza delle persone e del mercato.
Ciclicamente (di norma 30gg) verrai ricontattato per discutere con te l'andamento della tua vendita, e veder se sia il caso di correggere il tiro.
Potrai anche venire in agenzia, quando vorrai, per discutere e analizzare le alternative che ti fanno da concorrente sul mercato, come sono andati gli esiti delle visite, cosa hanno detto coloro ai quali abbiamo propsoto l'affare, per orientarti meglio e fare le giuste scelte.

Se c'è un interesse?

Quando qualcuno sarà interessato al tuo immobile, dovrà fare una proposta irrevocabile depositando un assegno non trasferibile a tuo nome, a titolo di deposito fiduciario, che diverrà clausola penale ex art. 1382 accettata espressamente come diritto di recesso dall'impegno che ha preso e che ti ha fatto prendere: escludere ogni altro interesse fino alla stipula del compromesso alle condizioni che sono state delineate con la proposta. Questo significa che se non si arrivasse alla conclusione di un contratto per motivi che non siano indipendenti dalla volontà delle parti, la parte che si ritira dovrà pagare la penale, come corrispettivo del recesso e pagare anche la penale all'agenzia, anch'essa sottoscritta in atto a parte.

Se accetto la proposta di acquisto? Voi quanto mi costate?

Una volta accettata la proposta sottoscriveremo l'accordo che definirà in maniera definitiva i costi che dovrai sostenere per pagare noi, non in percentuale ma in cifre, precisa immutabile e firmata. La provvigione ci verrà corrisposta alla sottoscrizione di un atto ad effetti obbligatori, tipo il Compromesso o, in sua assenza, il Rogito.
Le nostre proposte sono fatte in modo da garantire un iter naturale per arrivare al rogito, comprendendo una condizione sospensiva alla regolarità dell'immobile da verificarsi con controlli, una clausola penale per il recesso in questo interregno, e il versamento della confirmatoria appena i controlli danno l'esito sperato. Questo anche a tua tutela, spesso possono comparire difformità che non erano nemmeno a tua conoscenza ed è bene prevedere obblighi equilibrati a ogni momento della trattativa. Sono preliminari a tutti gli effetti una volta accettate, ma con le tutele che di solito altri non prevedono.

In presenza di proposta cosa succede di preciso?

Analizzeremo insieme le proposte che ti faranno con il fine di vedere se ci sono i presupposti per accettare o se vorrai o meno fare una contro-proposta agli acquirenti, firmata da te, dove esponi come intendi andargli incontro e di quanto, o incontrarli di persona per vedere se sia possibile arrivare all'accordo il più definitivo possibile, da fissare poi con il rogito.

E poi è finita qui? Non devo fare altro?

Durante i controlli che verranno effettuati sul tuo immobile, potranno venire fuori cose da sistemare che per legge sono di tu competenza, con il nostro aiuto potrai avere le indicazioni migliori della strada da seguire e se non hai il tuo tecnico di fiducia, potrai sceglierlo dalla rosa dei tecnici che hanno curato molte compravendite dei nostri clienti.

Mi informerete di tutto?

Ogni passaggio, dalla pubblicità alla chiusura dell'affare con il rogito sarà di tua conoscenza e vagliato assieme, con il nostro supporto e la nostra esperienza e conoscenza del campo, che è il valore aggiunto che cerchi da noi.

Importante!

Una cosa importante: quando un acquirente fa una proposta con noi, fintanto che tale proposta è in essere, noi sospendiamo ogni altra attività o interesse che si presenti sull'immobile fino alla scadenza naturale della trattativa, con il respingimento della proposta o la sua scadenza senza accettazione da parte tua, perché questo è l'unico comportamento che riteniamo corretto e coerente per un mediatore nei confronti di chi compra che è un nostro cliente al pari di chi vende: lo faremo anche con te, quando comprerai. Il mediatore è una figura di garanzia proprio perché mantiene l'equidistanza dalle parti; il mediatore può comunque comportarsi anche in maniera differente senza perdere diritti, noi però abbiamo scelto questo modus operandi.

Se si presentano altri interessati durante i giorni della proposta che mi portate?

Sarai informato della loro presenza, così come il proponente, ma ad entrambi sarà detto "ci sono altri interessati" senza ulteriori dettagli. Tu potrai in qualsiasi momento decidere di rifiutare la proposta in essere per riaprire le trattative e raccoglierne altre, da altri interessati o dal proponente che ti aveva fatto la proposta che hai rifiutato, o pensarci con calma fino ala scadenza e poi, se non accetti, vedere le altre. Se invece hai ricevuto proposte da altri agenti, sei chiaramente liberissimo di valutarle.

PER L'ACQUIRENTE

Come ci hai conosciuto non importa

La tua richiesta ci può giungere in molti modi, tramite internet, attraverso le pubblicazioni di annunci, tramite i tuoi amici che ti consigliano, o perché hai sentito dire che lavoriamo bene, comunque ci arrivi non è importante, l'importante è che tu sappia come verrà trattata la tua richiesta.

L'inizio del rapporto di collaborazione

Quando ci chiamerai probabilmente avrai già in mente un immobile che hai visto e probabilmente lo visiterai, ma anche nel caso non avessi nessun immobile preciso in mente la tua richiesta verrà schedata in un archivio informatico, nel quale verrà tracciata tutta la "storia" della tua ricerca immobiliare con noi, quando ci chiami, cosa chiedi e i giudizi che esprimi, le tue esigenze primarie e in ultimo un budget indicativo di spesa.

Come teniamo di conto delle tue richieste

La tua richiesta verrà lavorata ciclicamente per vedere di poterti offrire ogni volta quello che rientra di nuovo nel nostro archivio, verrai chiamato e informato e se vorrai potrai approfondire le informazioni.

Puoi venire a trovarci quando vuoi

Potrai anche venire in agenzia, quando vorrai, per pre-visionare con noi le offerte, vedendo le foto e e planimetrie degli immobili, per avere miglior idea di quali immobili possano essere adatti ad esser visionati.

Tanta scelta, in tutta libertà

Dopo aver scelto dal nostro nutrito archivio immobiliare, potrai visitare gli immobili scelti fino a quando non incontrerai quello che più corrisponde alle tue esigenze.

Devo firmare qualcosa, tipo i fogli di visita?

Abbiamo scelto di non far firmare nient'altro che la liberatoria per la tenuta dei dati personali, come indicato dal garante della Privacy.
Molti colleghi, non senza motivo, fanno firmare i fogli di visita, noi abbiamo scelto di dare fiducia ai nostri clienti, perché crediamo che un rapporto di fiducia debba essere reciproco, quindi cominciamo con l'offrirla noi e negli anni abbiamo visto che sono stati pochi i casi dove questa non è stata ripagata, costringendoci all'azione legale.

Ho trovato un immobile interessante, ma i costi accessori?

Una volta individuato l'immobile giusto e visitato più volte, potrai analizzare con noi le spese accessorie da sostenere, dalle imposte di legge, al Notaio, ai costi tecnici ove necessari fino ai costi che dovrai sostenere per pagare noi, non in percentuale ma in cifre, precisa immutabile e firmata.
Sì, hai capito bene, all'inizio della trattativa conoscerai perfettamente l'importo che dovrai versarci, di solito, alla sottoscrizione del preliminare di compravendita.

E il Notaio? E il mutuo?

Ci occuperemo anche di presentarti i preventivi dei Notai con i quali collaboriamo.
Possiamo aiutarti anche a trovare il mutuo, senza nessun costo accessorio, attraverso l'ausilio di mediatori creditizi convenzionati.
Avrai così un quadro il più preciso possibile della spesa globale che dovrai affrontare e potrai far bene i tuoi conti, in modo consapevole.

La proposta di acquisto irrevocabile cos'è? E come funziona? E la provvigione quanto è?

Se vorrai proseguire, procederemo attraverso una Proposta di Acquisto irrevocabile, di norma con scadenza che non supera i 5 giorni lavorativi, nella quale scriverai quanto vuoi offrire, come vuoi pagare, in che tempi, cosa chiedi come condizioni accessorie e così via, fino alla firma dell'accordo provvigionale con noi, nel quale scriviamo la cifra (non la %, la cifra) che avremo concordato assieme come nostro compenso.

E se durante la trattativa l'importo cresce anche la provvigione fa altrettanto?

La cifra fissata all'inizio con la sottoscrizione della proposta e dell'accordo provvigionale non cambierà nemmeno se la trattativa finisse a un importo superiore per l'acquisto dell'immobile, quindi saprai sempre perfettamente quanto ti costeremo, esattamente come per il tuo acquirente potenziale.
Sì, hai capito bene, all'inizio della trattativa conoscerai perfettamente l'importo che dovrai versarci, di solito, al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita.

Ho dei costi da sopportare alla proposta?

Alla proposta di acquisto dovrai allegare un assegno non trasferibile (non trasferibilità obbligatoria oramai) intestato a tutti gli aventi diritto dell'immobile (proprietari, nudi proprietari, usufruttuari ecc.) o uno ciascuno, per quota di un importo minimo totale (di norma dalle 2 alle 5 mila euro), come deposito fiduciario che diverrà, in caso di accettazione della proposta, clausola penale ex art. 1382 accettata espressamente dalle parti come corrispettivo del recesso, che verrà trattenuta in agenzia, sotto custodia. Questo significa che se non si arrivasse alla conclusione di un contratto per motivi che non siano motivi indipendenti dalla volontà delle parti, la parte che si ritira dovrà pagare la penale, come corrispettivo del recesso e pagare anche la penale all'agenzia, anch'essa sottoscritta in atto a parte. L'assegno/i ti verrà/anno restituito/i senza alcun onere in caso la trattativa finisca con una non accettazione della proposta. Potrebbero esser necessarie delle spese vive che ti verranno comunque documentate e sopratutto verrano effettuate sotto tuo diretto incarico.

Cosa fate con la mia proposta di acquisto una volta formulata?

La tua proposta verrà portata al proprietario, presentata e analizzata in tutti i punti, con il fine di poterla fare accettare o quanto meno tornare con una controproposta firmata dal proprietario, che sarai tu a dover vagliare e se vorrai accettare o rilanciare, o con i motivi dell'eventuale rifiuto.

Ma se non accettasse il proprietario e ci fosse un impasse?

A questo punto di solito si procede in molti modi, che vanno dall'incontro tra le parti con la nostra assistenza a altre vie che ti verranno spiegate volta per volta, sempre se tu vorrai continuare nella trattativa.

E quando mi accettano la proposta?

Le nostre proposte sono fatte in modo da garantire un iter naturale per arrivare al rogito, comprendendo una condizione sospensiva alla regolarità dell'immobile da verificarsi con controlli, una clausola penale per il recesso in questo interregno, e il versamento della confirmatoria appena i controlli danno l'esito sperato.Quindi fino a quando i controlli. da fare entro un termine definito; non daranno esito positivo non dovrai pagare nessuna provvigione. Sono preliminari a tutti gli effetti una volta accettate, ma con le tutele che di solito altri non prevedono.

Farete qualcosa a mia insaputa?

Ogni passaggio sarà di tua conoscenza e vagliato assieme, con il nostro supporto e la nostra esperienza e conoscenza del campo, che è il valore aggiunto che cerchi da noi.

Ma io mi impegno per un periodo a offrire una cifra e voi che fate, avvertite anche gli altri interessati per fare l'asta?

Una cosa importante quando fai una proposta con noi, hai l'agente dalla tua parte, perché la tua proposta, fintanto che è in essere e la trattativa non è finita, blocca ogni altra attività o interesse che si presenti, che dovrà attendere la scadenza naturale della tua trattativa, con il respingimento della tua proposta o la sua scadenza senza accettazione,: tu ti impegni irrevocabilmente per un periodo di tempo a portare avanti una trattativa e anche l'agente deve fare lo stesso, proteggendo anche il tuo interesse, per non scatenare aste al rialzo con altri pretendenti, magari più indecisi. In quei 5 gionri lavorativi, l'agente lavora per avvicinare il tuo interesse e quello del proprietario ad un punto d'incontro, dentro quel contenitore che si chiama "trattativa", se no perchè dovresti pagarlo?

Se si presentano altri interessati durante i giorni della mia proposta?

Sarai informato della loro presenza, così come il proprietario, ma ad entrambi arà detto "ci sono altri interessati" senza ulteriori dettagli.

Cosa succede nella fase seguente?

Dopo la trattativa può succedere di raggiungere l'accordo o di non raggiungerlo.
Nel primo caso si comincia l'iter di analisi dell'immobile (che va fatto sul momento, non prima, le cose possono essere cambiate molto dal momento della acquisizione dell'Agente) per il quale ti consigliamo l'assistenza di un tecnico di parte, meglio un Geometra che potrai anche scegliere tra quelli di nostra fiducia se non ne hai uno tuo.
Se l'immobile possiede il libro della casa ti verrà consegnato per permettere al tuo tecnico di analizzarne al documentazione e procedere con le verifiche, se no ti verrà fornita la documentazione a mano o direttamente al tecnico che ci indicherai, con il quale collaboreremo per l'efficacia dei controlli e il buon fine della trattativa.
Nel frattempo verranno definiti gli altri aspetti della compravendita che sta per nascere, per arrivare alla stipula del compromesso, più spesso, o del Rogito direttamente, in alcuni casi.


Quello che segue vale per entrambi, invece.

E il "compromesso"?

Il preliminare (che poi è la proposta accettata quando le sospensive saranno finalmente soddisfatte) sarà registrato, come per legge, potrai decidere se fare o meno una nuova scrittura integrativa al momento che versi la caparra confirmatoria, ma visto che ne hai già sottoscritto uno non è fondamentale; lo redigeremo assieme con il nostro ausilio solamente, a quattro mani con i tecnici o presso un Notaio nel qual caso potrai anche farlo trascrivere, operazione che garantisce e tutela ancora di più gli interessi di tutti.

Ma devo pagarvi al compromesso o al rogito?

In questa fase, cioè nel momento in cui le sospensive vengono meno e il tecnico ha dato l'ok, pagherai il nostro compenso, perché il compromesso è un atto sinallagmatico ad effetti obbligatori, che crea obblighi forti tra le parti e il nostro lavoro è concluso, nella sua funzione primaria.

perché l'Agenzia riscuote la provvigione al compromesso e non al rogito?

perché l'agente Immobiliare non è il garante della Tua buona fede o del buon esito dell'affare, non siamo assicuratori, non ci versi un premio di garanzia, non siamo pubblici ufficiali ne tantomeno, lo Stato: la Legge regola le obbligazioni, non sarebbe certo giusto pretendere da un agente immobiliare che si sostituisca alle istituzioni, ne giusto pretendere che dopo tutto il lavoro eseguito questi debba riscuotere solo se le parti adempiono alle loro promesse, sottoscritte reciprocamente.

E una volta che ho pagato mi abbandonate a me stesso?

Il nostro lavoro spesso a questo punto è quasi finito, con pochi aggiustamenti, arriviamo al Rogito notarile tranquillamente, ma alcune volte nascono intoppi, raramente insormontabili:
un esempio di quelli più gravi che si potrebbero fare è quando l'acquirente non può adempiere per problemi sopravvenuti.
Dove un Avvocato manda la lettera di diffida e si apre una causa e un Notaio alza le braccia, un Agente Immobiliare può trovare un acquirente che subentri nel contratto, ad esempio.

Quindi state con noi fino al rogito?

Per questo vi seguiamo comunque fino al Rogito Notarile, per aiutarvi ad arrivare sereni all'acquisto della vostra casa, così che possiate parlare di noi ai vostri conoscenti, Voi siete la nostra migliore pubblicità, se soddisfatti.

Roberto Ponziani
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